Les différentes SCI

SCI veut dire société civile immobilière. Trois modèles peuvent intéresser les particuliers :

La SCI de location

C'est le modèle le plus courant. Plusieurs personnes s'associent pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés ne sont pas propriétaires de biens mais de parts.

A l'achat du bien, la SCI paie les mêmes droits qu'un particulier, et peut bénéficier des mêmes avantages (amortissements Robien, Borloo, etc.).

Les loyers perçus constituent des revenus. Chaque associé percevra des dividendes au prorata de sa quote-part dans la SCI, et il devra payer un impôt (voir chapitre Les avantages juridiques et fiscaux d'une SCI).

La SCI d'attribution

Peu utilisée aujourd'hui. Elle permet de construire ou d'acquérir un immeuble pour le diviser par fractions destinées aux associés. Elle se transforme habituellement en copropriété. On la rencontre parfois lors de l'achat d'un appartement : au lieu d'acheter des lots de copropriété, vous achetez des parts de SCI vous donnant droit à la jouissance de l'appartement. Vous payez les mêmes droits que lors d'une acquisition classique, etvous pouvez habiter ou louer votre logement. Mais renseignez vous auprès de votre notaire sur l'état financier de la SCI.

La SCI de jouissance à temps partagé (société de multipropriété)

Elle vend aux associés des parts donnant droit à la jouissance d'un appartement ou d'une maison à la mer, à la montagne, pendant une période donnée.

La création d'une SCI et son fonctionnement

Une SCI est une société. A ce titre, il faut remplir certaines conditions pour sa création.

Les associés de la SCI

Pour créer une SCI, il faut être au moins deux, personnes physiques (des particuliers) ou morales (des sociétés). Les associés reçoivent des parts sociales en fonction de leurs apports en nature ou en argent. Ils désignent et révoquent le gérant, et participent aux assemblées. Et ils participent aux bénéficent de la société en recevant des dividendes au prorata de leurs parts sociales.

Attention : Les associés sont indéfiniment responsables envers les créanciers des éventuelles dettes de la SCI et devront les rembourser sur leur patrimoine personnel si nécesaire.

Le gérant

La loi impose que la société soit gérée par une ou plusieurs personnes, majeures ou mineures émancipés, capables, associées ou non, nommées pour la première fois par les statuts ou/puis élues à la majorité des voix des associés lors de l'assemblée générale.

Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assurance des biens, engagement du personnel, entretien des biens, etc.). Pour des actes plus conséquents comme l'acquisition ou la vente de biens, tout dépend de ce qui est prévu aux statuts.

Le gérant doit réunir les associés en assemblée générale au moins une fois par an, et fournir périodiquement aux associés un rapport comptable des activités de la société.

Le gérant peut-être traduit en justice par les associés ou des tiers de la SCI si, par exemple, il commet une négligence de gestion (responsabilité civile) ou une escroquerie (responsabilité pénale).

Le gérant cesse ses fonctions par expiration de son mandat, démission ou décès. Il peut aussi être révoqué en assemblée générale à la majorité prévue dans les status. Mais si sa révocation n'est pas fondée, elle peut donner lieu à des dommages et intérêts. A contrario, un tribunal peut prononcer sa révocation.

Les statuts

Comme ils ne sont pas simples à rédiger, le mieux est d'avoir recours à un notaire. Celui-ci est de toute façon obligatoire lorsqu'un ou plusieurs associés apportent un bien immobilier ou lorsque la société achète un immeuble.

Ils doivent mentionnés :

• l'état civil des associés ;
• la durée de la SCI (99 ans maximum) ;
• le nom de la SCI ;
• l'adresse du siège social (par exemple, le domicile du gérant) ;
• l'objet social de la société

Voici ce que l'on indique généralement :

La propriété de tous droits et biens immobiliers acquis ou reçus en apport par la société, la gestion et l'exploitation de ces droits ou biens, sous forme de location ou autre, leur mise à disposition gratuite ou non au profit d'un associé ou de sa famille, et plus généralement toutes opérations mobilières, immobilières et financières, à caractère strictement civil, se rattachant à l'objet social.

Les statuts sont enregistrés à la recette des impôts, dans un délai d'un mois à compter de la date de l'acte. Ils sont publiés dans un journal d'annonces légales. Prévoyez une dépense minimale de 1 500 €.

Le capital

Il est constitué par les apports des associés. Il est divisé en parts sociales, toutes d'égales valeurs, réparties entre les associés au prorata de leurs apports.

Les apports

Les associés s'engagent à verser les apports en numéraire dès la première demande du gérant. A défaut de versement, les sommes non payées portent intérêt au taux légal. De plus, si un associé cause un préjudice à la SCI parce qu'il n'a pas payé dans les délais, il peut être poursuivi en justice avec demandes de dommages et intérêts.

Pour les associés qui font des apports en nature, cela équivaut à une vente de leur bien immobilier à la SCI :

• le prix est payé en parts de la SCI ;
• il n'y a pas de droits d'enregistrement ;
• il y a établissement d'un acte notarié publié à la Conservation des hypothèques ;
• il faut faire tous les diagnostics techniques prévus (amiante, plomb, termites...)
• le notaire fait une « déclaration d'intention d'aliener », et si le bien est loué, le locataire verra son bail se poursuivre normalement ;
• le vendeur est imposé sur les plus-values si le prix de vente est plus cher que son prix de revient.

Les avantages juridiques et fiscaux d'une SCI

Avantages successoraux

Les parts de SCI ont une valeur généralement inférieure à la valeur réelle du bien, car elles sont plus difficiles à vendre que le bien, et elles sont calculées sur l'actif nette de la SCI (qui peut être endettée). Cela diminue donc l'imposition en cas de transmission ou de donation.

De plus, la SCI permet un montage particulier, l'achat croisé, qui protège les personnes non mariées. Le principe : on décompose la propriété d'un bien en nue-propriété et usufruit et chaque associé échange sa nue- propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, il ne peut être expulsé par les héritiers.

Avantages pour l'immobilier d'entreprise

Un entrepreneur peut créer une SCI pour acheter un local commercial et le louer à sa société. Ainsi :

• il bénéficie d'une transmission moins coûteuse à ses héritiers (voir ci-dessus) ;
• il met à l'abri ses locaux, en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale (sauf si la SCI s'est portée garante).

Avantages d'une SCI sur l'indivision

Du fait de la présence d'un gérant qui peut se voir confier des missions étendues, la SCI est plus efficace que l'indivision lorsqu'il y a une mésentente entre les associés.

De plus, en SCI, les associés peuvent racheter les parts d'un autre associé par un acte sous seing privé en ne payant que les seuls droits d'enregistrement (5 % du prix de vente), alors qu'en indivision, il faut procéder à une vente classique avec notaire.

Les règles de fiscalité générale

La SCI n'étant pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale, et il faut faire la déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072, à télécharger sur impots.gouv.fr ou à vous procurer à votre centre d'impôt.

La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n'acquitte pas d'impôt sur le revenu (on dit que la SCI est transparente fiscalement). Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu'un associé est une personne morale (société), dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.

En cas de déficits, l'associé peut les imputer sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an (pas de limite en loi Malraux), les compenser avec d'autres bénéfices fonciers.

En cas de vente d'un immeuble détenu depuis moins de quinze ans par la SCI, l'éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers, avec des exonérations similaires.

Si un associé habite gratuitement un logement appartenant à la SCI, sa valeur locative est déduite de la SCI mais l'associé doit réintégrer dans ses revenus cet avantage en nature.

Afin d'apprécier les vrais avantages fiscaux d'une SCI pour votre cas personnel, il faut prendre conseil auprès de votre conseiller bancaire ou votre notaire.

Cession et dissolution d'une SCI

La cession des parts

Pour donner ou céder ses parts à un associé ou à un tiers, il faut obtenir l'accord majoritaire ou unanime des autres associés (les règles de majorité figurent dans les statuts). Ils peuvent ne pas donner leur agrément, et dans ce cas, ils peuvent racheter les parts dans les six mois, un acquéreur nouveau les rachète, ou la SCI les annule et refait une répartition du capital.

La dissolution de la SCI

La SCI est dissoute :

• à l'expiration de sa durée sauf prorogation votée par les associées à la majorité requise dans les statuts,
• si son objet s'est réalisé (exemple : construction d'un immeuble achevée),
• si les associés le décident en respectant les règles de majorité prévues au statut,
• si elle fait faillite,
• si le tribunal prononce sa dissolution.

Dans tous les cas, l'assemblée devra nommer un liquidateur (souvent le gérant) et accomplir des formalités : publication dans un journal d'annonces légales, compte définitif déposé au greffe, partage de l'actif social.

Les associés paieront des droits et taxes (droits d'enregistrement, taxation et plus-value) dus sur le partage.